（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）■本文作者：郭玉 北京在明律师事务所
城市房屋拆迁过程中，容积率往往是人们容易忽视的一个盲点，但这又是非常重要的一点，因为它直接关系着拆迁款的多少。那么，容积率到底是什么呢？我们先来搞清楚这个基础性的问题。容积率是指地上建筑面积与可利用土地面积的比值，其将直接关系到建筑用地的大小。为规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻，容积率受到政府的严格审查。
房屋拆迁时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的规定以及房地一体的原则，城市私有房屋附着土地超出容积率的部分很可能就会被认定为违法建筑，不能获得拆迁补偿款；但是，生活中容积率的问题情况复杂，会由房屋建造年代、产权登记制度不健全等历史原因所致，这就需要具体问题具体分析，专业律师帮您厘清这些“猫腻”，争取最大的权益。
【以案释法】付先生有一套祖传房屋，其爷爷在新中国成立前领取了房地产所有权证，该证载明该房屋建筑面积为87.99平方米，但当时并未领取土地使用权证。2002年8月，其房屋所在地的房产行政管理部门委托某发展中心负责拆迁事项。2002年10月，房地产评估事务所对该房屋进行评估，并作出评估结论：房屋建筑面积为87.99平方米的房屋价值284278元。付先生对此评估结果提出异议，该房地产评估事务所发函更正原评估结果，增加了土地补偿项目，增加部分为：超过规定容积率占有的土地面积144.99平方米，补偿金额为1892元。付先生因不接受对土地的补偿数额，双方未达成补偿安置协议。后发展中心向房管局提出裁决申请，但付先生对维持原状的裁决仍不能接受。付先生以房管局作出裁决的补偿数额不正确为由，提起诉讼，请求撤销房管局的裁决。
一审法院认定：被告房管局作为房产行政管理部门具备裁决主体资格，其委托具有资格等级证书的发展中心负责办理相关事项，发展中心依法委托具有资质的评估公司进行评估，该评估报告内容合法有效。被告房管局对提出的申请进行审查后调解，经调解未能达成一致而形成行政裁决，该具体行政行为合法有效。
一审法院判决：维持被告房产管理局作出的裁决书。
原告付先生不服一审判决，提起上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
上诉人付先生不服二审判决，申请再审。
再审法院经复查向最高人民法院请示，依据最高人民法院答复，双方当事人达成和解。申请再审人付先生得到合理补偿后，撤回再审申请。
【裁判要旨】新中国成立初期获得房地产所有权证的城市私有房屋附着土地超出容积率的部分，拆迁时应当按照房地产市场评估价格予以补偿。
【律师说法】从法院的裁判结果分析，城市私有房屋附着土地超出容积率的部分能否获得房屋安置补偿，关键取决于房屋建造的时间。具体包括以下两种情况：
（1）解放初期建成的城市私有房屋。
解放初期建成的城市私有房屋，其房屋以及土地在当时均由房屋所有人享有所有权；同时根据相关法律规定，以货币方式补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。此时，房屋超出土地容积率建造的部分仍可获得合理补偿。
（2）《城乡规划法》及相关法规完善后建成的城市私有房屋。
在《城乡规划法》实施之前，城市房屋建设在容积率等方面并无完善的法律规定进行严格规划控制，2008年《城乡规划法》实施后，为进一步规范建设用地容积率的管理，又根据《城乡规划法》制定了《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《建设用地容积率管理办法》等法律法规。既然我国有关法律规定已经明确，任何建设单位都应当按照国有建设用地使用权出让合同的约定或国有建设用地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等利用土地，不得擅自改变。即法律已经明令禁止出现房屋附着土地使用权面积超出容积率的情况。由此，被征收的房屋建筑面积小于土地使用权面积时，对房屋附着土地使用权面积超出容积率的部分，不再单独进行补偿。
综上，拆迁时，在计算解放初期获得房地产所有权证的城市私有房屋附着土地超出容积部分的补偿数额时，如果能够推定为有偿取得的，应当按照房地产市场评估价格予以确定。
【律师提示】在明律师提醒您，城市私有房屋附着土地超出容积率的部分能否获得拆迁补偿款，需要具体问题具体分析，如果您对城市私有房屋拆迁补偿相关问题仍有疑惑，一定要找专业的律师咨询，以维护自己的合法权益。
【关联法规】《城乡规划法》《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《建设用地容积率管理办法》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》
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